Odpowiedzialność notariusza za klauzule niedozwolone we wzorcu umownym

Do pochylania się nad zagadnieniem odpowiedzialność notariusza za klauzule niedozwolone we wzorcu umownym skłoniło mnie pytanie jednego z Klientów. Zastanawiał się on czy w przypadku kary nałożonej przez Prezesa UOKIK będzie mógł przenieść odpowiedzialność na notariusza, skoro wszystkie umowy z konsumentami zawierane były w formie aktu notarialnego na podstawie wzorca, który notariusz przygotował.

Obrót nieruchomościami to branża, w której jak w żadnej innej wykorzystuje się formę aktu notarialnego w umowach konsumenckich. Chodzi tu przede wszystkim o umowy przenoszące własność nieruchomości, ale również umowy przedwstępne. Po wejściu w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego forma aktu notarialnego została przewidziana również dla nowe umowy nazwanej – umowy deweloperskiej (art. 26).

Oznacza to, że prowadzenie obrotu w branży nieruchomościowej jest w praktyce niemożliwe bez pomocy notariusza. W tym kontekście pytanie o zakres jego odpowiedzialności wydaje się bardzo zasadne, szczególnie, że Rejestr Klauzul Niedozwolonych jest przepełniony postanowieniami wynikającymi z tego rodzaju umów, gdyż niezależnie od tłumaczeń przedsiębiorców, akty notarialne uznawane są również za wzorce umowne. Analiza uzasadnień decyzji Prezesa UOKIK wskazuje również, że z uwagi na wartość obrotu często wymierzane są kary pieniężne.

Przedsiębiorca może zakładać, iż zlecenie przygotowania projektu określonej umowy notariuszowi stanowi dostateczne zabezpieczenie przed uznaniem jej postanowień za sprzeczne z prawem, a przynajmniej, że uzyska rzetelną informację o ewentualnych ryzykach wprowadzenia danego postanowienia do umowy i podejmie świadomą decyzję w tym zakresie. W praktyce znajomość problematyki konsumenckiej w przypadku wielu notariuszy nie jest na najwyższym poziomie. Potwierdzają to uzasadnienia decyzji Prezesa UOKI, gdzie konsekwentnie pojawiają się te same postanowienia niedozwolone (np. możliwość różnicy w metrażu, jednostronne odbiory) łącznie z tak ewidentnymi jak zastrzeżenie właściwości miejscowej sądu siedziby przedsiębiorcy. Po części wynika to z pewnością z powielania błędów obsługi prawnej przedsiębiorcy, w postaci bezrefleksyjnego opracowywania aktów na podstawie przedłożonych wzorców, a po części jest konsekwencją kopiowania funkcjonujących na rynku rozwiązań kiepskiej jakości.

Tymczasem zgodnie z art. 49 stawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

Warto dodać, iż zgodnie z art. 80 ww. ustawy akty notarialne powinny być sporządzane w sposób zrozumiały i przejrzysty, a notariusz przy wykonywaniu czynności notarialnych obowiązany jest czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta powodować może skutki prawne. Ostatecznie notariusz jest również obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Jak stwierdza Sąd Najwyższy (wyrok z dnia 12 czerwca 20002 r. III CKN 694/2000) obowiązek ten występuje we wszystkich stadiach czynności notarialnej i przyjąć może, zależnie od okoliczności, postać wyjaśnień, ostrzeżenia lub rady w zakresie prawnych aspektów czynności, jej uwarunkowań i skutków.

Należy pamiętać, że postanowienie niedozwolone nie wiąże konsumenta, co może wywołać po stronie przedsiębiorcy określoną szkodę. Prostym przykładem będzie tu klauzula metrażowa, która gwarantuje przedsiębiorcy, że w przypadku nieznacznego zmniejszenia metrażu cena nie ulegnie zmianie. Brak związania takim postanowienie rodzi po stronie konsumenta uprawnienie do żądania zwrotu części ceny, a po stronie przedsiębiorcy obowiązek zapłaty.

Ponadto nie można pominąć utrwalonej już praktyki Prezesa Urzędu, który posiłkując się uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006 r. przyjmuje konsekwentnie, że posłużenie się postanowieniem identycznym lub zbliżonym do tego, które opublikowano w Rejestrze może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów to jest praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.

W doktrynie podnosi się, że sporządzenie przez notariusza nieważnej umowy nie może przesądzać z reguły o jego winie i odpowiedzialności. (tak Aleksander Oleszko ; Prawo o notariacie. Komentarz ad 49) wskazując na kwestie związane z poziomem staranności. I choć problematyka reżimu odpowiedzialności notariusza ma charakter złożony, to jednak wydaje się, że w przypadku umów konsumenckich znajomość podstawowych (kodeksowych) regulacji dot. postanowień niedozwolonych jest wymogiem, który notariuszowi jego klient może postawić. Podobnie, w mojej ocenie, kształtuje się kwestia znajomości Rejestru Klauzul Niedozwolonych, skoro ugruntowana praktyka Prezesa UOKI sprawia, iż posłużenie się taką klauzulą naraża przedsiębiorcę na ukaranie. Rejestr ten jest bowiem powszechnie dostępny i jego weryfikacja, pod kątem przygotowywanej umowy stanowi przejaw należytej staranności wymaganej od podmiotu profesjonalnie zajmującego się prawnym zabezpieczeniem konstrukcji kontraktu.

W konsekwencji intuicja mojego Klienta okazuje się nie najgorsza. Skoro stosowane wzorce umowne przygotowywał dla niego profesjonalista (notariusz), za co Klient uiścił stosowne wynagrodzenie (przy każdym z aktów), to miał on prawo zakładać, że przygotowane dokumenty będą wolne od postanowień niedozwolonych, a już co najmniej od takich, które figurują w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Nic więc dziwnego, że decyzję Prezes UOKIK, która skrupulatnie wytyka błędy wzorca odsyłając do konkretnych numerów klauzul w Rejestrze przyjmuje się wówczas z rozczarowaniem, zastanawiając się czy polis OC notariusza pokryje ewentualną karę pieniężną.

Ten wpis został opublikowany w kategorii Warto Wiedzieć i oznaczony tagami , , . Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*