Pełnomocnictwo udzielane deweloperowi – łatwo o nieprawidłowości

Na początku lutego Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował raport będący wynikiem kontroli przedsiębiorców świadczących usługi deweloperskie. Ze stwierdzonych tam nieprawidłowości z powodzeniem mógłby powstać oddzielny blog. Ja postanowiłem natomiast napisać kilka słów o postanowieniach dotyczących pełnomocnictw i zgód, gdyż są one niemal powszechnie stosowane przez deweloperów, a ponadto uważam, że ich wstępna kwalifikacja w Raporcie budzi pewne wątpliwości .

Prezes UOKIK dostrzegł, że we wzorcach stosowanych przez deweloperów (przeanalizowano 1162 wzorców umownych) powszechnie występuje praktyka formułowania zgód na pewne czynności dewelopera, które mają nastąpić w przyszłości lub praktyka udzielania pełnomocnictw do dokonania takich czynności. Dość powszechnie stosuje się w obrocie deweloperskim taką zasadę konstrukcji wzorca, że zgody tego rodzaju oraz pełnomocnictwa są zintegrowane z treścią wzorca, co w zasadzie uniemożliwia konsumentowi zawarcie umowy bez jednoczesnego udzielanie zgody lub udzielenie pełnomocnictwa. W tym zakresie jednym z postulatów Raportu było wyodrębnienie tego typu oświadczeń z treści wzorca „tak aby konsument mógł złożyć odrębny podpis pod udzielanym przez siebie deweloperowi pełnomocnictwem„. 

Choć z Raportu to nie wynika wprost, to brak takiego wyodrębnienia może, w mojej ocenie, rodzić ryzyko wszczęcia postępowania w przedmiocie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Pisałem o podobnej sprawie we wpisie Wzorzec umowny + wzór odstąpienia od umowy = kłopoty ? , przy czym omawiana tam decyzja nie jest ostateczna, gdyż przedsiębiorca złożył od niej odwołanie. W zasadzie nie wiem, dlaczego przedsiębiorcy, u których stwierdzano ww. praktykę nie zostali wezwani do zaprzestania naruszenia, skoro sam brak wyodrębnienia jest właśnie tak traktowany przez Prezesa UOKIK.

Oczywiście ocena konkretnego przypadku zależeć będzie od konkretnego wzorca, jednak osobom odpowiedzialnym za tworzenie tego typu dokumentów po stronie deweloperów powinna zapalić się „czerwona lampka” ostrzegawcza jeśli planują zamieszczać we wzorcach analogiczne oświadczenia.

Druga kwestia to zakres pełnomocnictw, który w ocenie Prezesa UOKIK powinien być precyzyjnie określony, tak aby konsument udzielający go miał pełną świadomość czego pełnomocnictwo dotyczy.

Istotnie, w praktyce tego typu pełnomocnictwa dotyczą najróżniejszych okoliczności i często mają charakter nieodwołalny (tu wypada podkreślić, że zawsze powstaje pytanie czy rzeczywiście zasadnie zrzeczenie się możliwości odwołania nastąpiło z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa – art. 101 § 1 kodeksu cywilnego).

Bardzo często zakres tego typu pełnomocnictw jest nieprecyzyjny lub umocowanie ma charakter otwarty, pozwalający pełnomocnikowi na jednostronną wykładnię przyznanych mu uprawnień. Dlaczego pełnomocnictwa w obrocie deweloperskim są tak powszechne i wyglądają często właśnie w taki sposób ? Wynika to przede wszystkim z próby zabezpieczenia się przez dewelopera przed technicznymi problemami w uzyskiwaniu zgód i umocowań na dalszych etapach realizowanej inwestycji. Często deweloper będąc w sporze z konsumentem nie jest w stanie uzyskać od niego oświadczeń, które uznaje z konieczne, dla realizowania swoich założeń (choćby przykład z Raportu, dotyczący uprzedniej zgody na prowadzenia w pomieszczeniach należących do wspólnoty działalności gospodarczej, w tym sprzedaży alkoholu.

Prezes UOKIK ocenia tego rodzaju praktyki jako stosowanie niedozwolonych postanowień umownych. Raport nie jest tu oczywiście nowością, gdyż podobne rozważania można w wielu decyzjach Prezesa UOKIK dotyczących rynku deweloperskiego (choćby ostateczna Decyzja nr DDK 6/2010 z dnia 6 lipca 2010 r. w sprawie Nowe Ogrody sp. z o.o. w Warszawie). Podobnie w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych znajdzie się kilka przykładów tego typu postanowień ( np. 2794 czy też 4554). Jeśli tego typu wątpliwości dotyczą zobowiązania do udzielenia pełnomocnictwa to argumenty przytaczane przez Prezesa UOKIK jestem w stanie w pewnym zakresie zaakceptować, jednak w odniesieniu do samej treści pełnomocnictwa mam z tym większy problem.

Pełnomocnictwo stanowi przecież jednostronną czynność prawną, a co za tym idzie nie jest co do zasady postanowieniem umownym. Nawet jeśli zostało zintegrowane z treścią wzorca to w dalszym ciągu pozostaje jednostronnym oświadczeniem mocodawcy-konsumenta. Można oczywiście zastanawiać się czy określona forma odebrania takiego oświadczenia nie narusza zbiorowych interesów konsumentów, ale bardziej widziałbym tu odpowiednie zastosowanie przepisów ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym , szczególnie jeśli dochodzi do wprowadzenia konsumenta w błąd w zakresie okoliczności dotyczących możliwości odwołania umocowania.

Oczywiście, niezależnie od tego czy moje wątpliwości zostałby podzielone przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, posługiwanie się pełnomocnictwami oraz oświadczeniami o udzieleniu zgody jest w obrocie konsumenckim zdaniem niełatwym. Zawarte w Raporcie rozważania tylko to potwierdzają. Poniżej kilka przykładów postanowień dot. pełnomocnictw i zgód, które Prezesowi UOKIK nie przypadły do gustu:

„Kupujący wyraża zgodę i udziela nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania go przez Dewelopera z wyłącznym prawem wykonywania głosu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości wspólnej przy ul. Wiśniowy Sad w sprawach wyrażenia zgody na podział, łączenie samodzielnych lokali lub zmianę aranżacji niewyodrębnionych lokali.”

„Kupujący udzielają Spółce Novdom pełnomocnictwa do głosowania w imieniu Kupujących za podjęciem uchwały przez przyszłą wspólnotę mieszkaniową w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie umowy z firmą zajmująca się pielęgnacją ogrodów o utrzymanie szaty roślinnej znajdującej się na terenie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym do stycznia 2014r. włącznie, za kwotę wynagrodzenia nie większą niż 3.800 zł brutto w stosunku miesięcznym.”

„Kupujący oświadczają, że wyrażają zgodę: na tymczasowe nieodpłatne zajmowanie przez Sprzedającego lub inne wskazane przez niego osoby trzecie opisanej w § 1 ust. 2
nieruchomości na potrzeby budowy dalszych etapów Zielony Żoliborz”